Memahami HGB Lahan Apartemen

MEMAHAMI "HGB" LAHAN APARTEMEN

Setiap tanah tempat berdirinya apartemen atau rumah susun (rusun) berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) dengan masa berlaku 30 tahun dan dapat diperpanjang setiap 20 tahun. Para penghuni wajib memperpanjang HGB meski mereka sudah punya Sertifikat Hak Milik (SHM) satuan rumah susun. Namun apa akibatnya bila setiap penghuni tidak memperpanjang HGB? "Sesuai undang-undang yang berlaku, tanah itu menjadi tanah negara, dan hak-hak pemegang HGB atas tanah tersebut secara otomatis hilang dan dikuasai negara," kata seorang petugas Kantor Pertanahan Nasional (BPN) Jakarta Selatan kepada wartawan, baru-baru ini.

Dalam Pasal 35 PP 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah, tertulis bahwa HGB dapat dihapus bila berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya.

Pada Pasal 37 PP 40 tahun 1996, tertulis bahwa apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang atau tidak diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya. Selain itu menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan.

Pada apartemen, karena HGB-nya itu menyangkut banyak orang, maka penghuni atau pemilik yang tidak memperpanjang HGB-nya dapat mengalihkannya ke pihak lain. "Dengan kata lain menyerahkan haknya ke orang lain yang sanggup bayar. Kalau nggak diperpanjang, akan dikuasai negara," katanya.

Wajib Perpanjang
Para pemilik apartemen atau rumah susun milik (rusun) umumnya memiliki satuan unit apartemen atau rumah susun dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM) setiap unit yang dibelinya. Namun pemilik wajib memperpanjang sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) apartemennya.

"HGB yang diperpanjang adalah HGB tanah tempat berdirinya unit apartemen. HGB tanah ini lah yang menjadi tanggungjawab pemilik apartemen dan harus diperpanjang begitu masa berlakunya habis," ujar petugas BPN tersebut.

Dia mengatakan, perpanjangan HGB tanah apartemen secara otomatis menjadi tanggungjawab pemilik. Hal ini sesuai dengan yang tertuang dalam UU 16/1985 tentang rumah susun. "Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar kebersamaan secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan," jelasnya.

Sehingga tidak ada tanah untuk masing-masing unit apartemen. Para penghuni apartemen hanya memegang SHM atas satuan unit apartemen/rusun, sedangkan lahan tempat rusun/apartemen sebagai tanah bersama yang statusnya sebagai HGB.

"Unit aparteman bisa ditingkatkan statusnya jadi Hak Milik selama dia (pemilik unit apartemen) adalah WNI (warga negara Indonesia). Kalau tanah kan yang pertama diberi hak adalah pengembang, bentuknya PT (Badan Usaha) itu nggak boleh hak milik?, karena rusun dihuni banyak orang. Nggak boleh dimiliki satu pihak saja. Jadi statusnya hanya HGB," katanya.

Pengurusan HGB secara otomatis menjadi tanggungjawab para pemilik apartemen begitu unit apartemen tersebut dibeli. Namun demikian, pemilik unit apartemen tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB karena penghitungannya diatur secara proporsional.

Misalnya, luas 1 unit apartemen adalah 40 meter persegi berdiri di atas tanah apartemen seluas 5 hektare (50.000 meter persegi), maka HGB yang menjadi tanggungannya hanya 0,08%. "Jadi kalau misalnya waktu perpanjangan biaya keseluruhannya Rp 1 miliar, dia (pemilik apartemen) hanya menanggung Rp? 800.000," katanya.

Berdasarkan UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. (dtf)